不動産投資は「安定収入が得られる」と思われがちですが、家賃収入＝そのまま利益ではありません。
特に意識すべきなのが、
- 売却時の出口戦略
- 税金（所得税・住民税・譲渡税）
この2つを軽視すると、「キャッシュフローはプラスなのに、税金で赤字」という状況に陥ることがあります。
■ 出口戦略を持たない投資は危険
◆ よくある失敗
- 「一生保有すればいい」と思い込む
- 築年数が進み、修繕費ばかりかかる
- 売却のタイミングを逃して価値が下落
不動産の価格は、築年数や周辺環境の変化で必ず変動します。
◆ 出口戦略の考え方
- 利回りが落ちる前に売却：築20年を超える前に出口を考える
- 需要のあるうちに売却：周辺の人口動態・開発計画を確認
- キャピタルゲイン狙い：市場が上昇局面のときに売却
保有中から「いつ・どうやって売却するか」を意識しておくことが、不動産投資を安定させる秘訣です。
無料の不動産投資相談サービスなら【トウシェル】
■ 税金を理解していないと“儲けても赤字”
◆ 家賃収入の課税
家賃収入は「不動産所得」として課税されます。
- 家賃100万円入っても、経費が少なければ所得税が重くのしかかる
- 修繕費・管理費・減価償却をきちんと経費計上しないと課税額が増大
◆ 売却時の課税（譲渡税）
不動産を売却したときは、譲渡所得税がかかります。
- 保有5年以下：最大39％課税
- 保有5年以上：20％課税
「せっかく高値で売れたのに、税金で利益が半分なくなった」というケースも多いです。
■ 節税の工夫
- 減価償却を活用：建物部分を計画的に経費化
- 青色申告特別控除：事業的規模なら最大65万円控除
- 法人化の検討：所得が高額なら法人での節税も視野
投資規模が大きくなるほど、節税効果は無視できません。
■ 不動産投資は「キャッシュフロー」だけで判断しない
多くの投資家は「毎月いくら残るか」だけに注目します。
しかし実際には、
- 売却益（出口）
- 税金の支出
- 修繕の将来負担
これらを含めてトータルで収支を計算することが必要です。
■ 相談できる場所を持つのが安定経営のコツ
出口戦略や税金は、個人で調べても複雑で分かりにくい分野です。
税理士や不動産コンサルに相談しながら進めることで、余計な損失を防げます。
たとえば、午前・正午の記事でも触れたように、無料の不動産投資相談サービスを利用するのも有効です。
自分だけで判断せず、プロの意見を聞きながら戦略を立てることで、より安定した投資ができます。
■ まとめ｜“儲かる不動産投資”は出口と税金で決まる
- 家賃収入だけでは判断できない
- 出口戦略を持つことで価値が落ちる前に売却できる
- 税金を理解していないと利益が吹き飛ぶ
この2点を押さえるだけで、不動産投資のリスクは大幅に軽減します。
投資の世界では「始め方」よりも「終わらせ方」が重要です。
出口と税金を意識した戦略を持ち、長期的に安定した資産形成を進めていきましょう。
コメント